Ｑ : 借地の建物の将来不安について　~ 売買購入編 ~【R8.2】

 Ｑ 　突然のご相談失礼いたします。 現在、借地の建物に住んで３０年以上に

　　なりますが、いくつか整理しておきたい不安がございまして、お知恵を拝借

　　したく存じます。この先、火災に見舞われたりするなど改修が必要となります

　　際には、地主さまのご承諾や承諾料といったものは必要になるのでしょうか。

　　また、叶うのであれば、お借りしている土地を買い取らせていただきたいと

　　考えております。地主さまと交渉する際、少しでも費用を抑えて円満にお譲り

　　いただけるような、現実的な方法などございますでしょうか。住み慣れた

　　住まいで、安心した余生を過ごしたいと願っております。 お忙しいところ

　　恐縮ですが、専門家としてのご見解を伺えましたら幸いです。何卒よろしく

　　お願い申し上げます。

 Ａ 　３０年という長きにわたり、大切な我が家を守ってこられたんですね。

　　住み慣れた場所でこれからも安心して過ごしたいお気持ち、痛いほど

　　わかります。

　　借地権（旧法借地権）は非常に強い権利で守られていますが、地主さんとの

　　関係性や、将来的な費用については事前に知っておくことは安心に繋がり

　　ます。専門的な視点から、現実的なアドバイスをまとめました。

　　１． 建替えや改修にかかる「承諾」と「承諾料」について

　　壁紙の張り替えや水回りの交換など、建物の構造に関わらない範囲の修繕に

　　ついては、地主さまの承諾と承諾料は不要であるのが一般的です。 一方、

　　建て替えに近い改築や修繕には、地主さまの了承と承諾料が必要になると

　　ご認識ください。修繕規模が曖昧な場合は、トラブル回避の観点から後者が

　　適切とご認識ください。

　　２． 底地（借地権）を安く、円満に買い取る方法とは

　　 底地を持ち続けるリスクを伝えたり、相場と言われる底地価格（一般的には

　　更地価格の１０％〜３０％程度が目安）を説明するなど、少しでも安く買い

　　取る術をお知りになりたいのかもしれませんが、正直ほとんど意味がござい

　　ません。むしろ逆を考える地主さまは多く、当事者同士で逃げ道もなくなり

　　対立構造が生まれてしまうことが往々にしてあるからです。ではどうしたら

　　良いでしょう？　借地に強い専門の不動産会社に託すことです。加えて借地に

　　関する専門知識と営業経験値（これまでに何百人の一般のお客さまと接して

　　きたか）を備えた担当者に任すことです。不動産鑑定士や弁護士などを間に

　　挟むことで進展することもありますが、この場合、地主さんは委縮し余計

　　こじれることが大半です。

　　借地の売買はやり直しの出来ない一発勝負ですので、事前の業者選びと正しい

　　判断が成功を左右する秘訣なのは間違いないでしょう。

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